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중은국제증권 총재 부수석 경제학자 쉬가오
중은국제증권 총재 부수석 경제학자 쉬가오
9월 상순, 부동산 수요면에 대한 규제를 완화하는'주택 구입 불인정, 대출 불인정'정책이 이미 전국적으로 펼쳐졌다.'주택담보 불인정'이란 무주택자가 이전에 주택담보대출을 받았더라도 주택을 구입할 때 처음 구입했을 때와 같은 혜택을 주는 것을 말한다.이것은 부동산 수요를 자극하는 느슨한 정책이다.정책이 실시된후 지난주 (9월 중순)까지 내지 30개 대도시의 부동산판매면적은 뚜렷한 개선이 없었다.그러나 같은 시기, 일부 대도시 (례하면 북경)의 중고주택 집값은 뚜렷이 상승하기 시작했다.
(주) 주택과 대출을 인정하지 않는 정책은 현재 부동산업계의 주요 모순을 건드리지 않았기 때문에 부동산업계가 현재의 악순환에서 벗어나기 어렵게 하였다.과거에 부동산업계는 이자율에 대해 상당히 민감하였다.2005년에서 2020년 사이 6차례의 부동산 순환에서, 중국의 10년 만기 국채 수익률이 동기 대비 3분기 하락할 때마다 개인 주택 담보 대출 증가율은 크게 상승했다.하지만 2021년부터 지금까지 내지 10년만기 국채리률은 뚜렷이 하락하고 개인담보대출증속은 오히려 증가하지 않고 오히려 하락하여 과거의 법칙과 뚜렷한 대조를 형성했다.
은행은 대출하는 것을 아끼고, 주민은 사는 것을 아낀다
개인 담보대출 증가 속도와 국채 이율 추세 괴리를 야기시킨 관건은 부동산 개발상들의 높은 신용위험이다.현지 부동산 개발업자들의 자금줄이 긴장하여 신용 위험이 높아질 때, 은행은'대출을 아까워한다'는 정서가 생기게 되며, 악성 부채에 대한 위험 때문에 부동산 개발업자들에게도 대출을 해주려 하지 않는다.동시에 주택구매자들도"구매하기 아까워한다"는 정서가 있는데 주택이 부실해져서 내놓지 못할가봐 선분양주택을 감히 사지 못한다.
2021년'3가지 레드라인'정책이 시행된 이래 내륙 분양주택과 선분양주택 판매면적 증가폭은 지속적으로 기존주택 판매면적 증가율보다 현저히 낮아 선분양주택이 인도될 수 있는지 여부에 대한 국민들의 우려를 충분히 나타냈다.은행이'대출을 아끼는 것'과 국민들이'구매를 아끼는 것'은, 반대로 부동산 개발업자들의 자금줄을 더욱 긴장하게 만들어 신용 위험을 더욱 높이게 하여,'대출을 아끼는 것'과'구매를 아끼는 것'의 정서를 조장하게 된다.자기 강화의 악순환이 형성되고 있는 것이다.부동산 규제 완화는이 악순환의 핵심 원인인 개발업체의 신용위험을 건드리지 않아 악순환을 끊기 어렵다.
2020년 말'3가지 레드라인'정책이 아직 실시되지 않았을 때에 비해 현재 중국 주택 신규 착공면적과 시공면적은 약 3분의 2, 주택 판매면적은 약 2분의 1 감소했다.단지 준공면적 기준으로는 2020년 말 수준을 약간 상회하고 있다.이것은 주로 지난 2년 동안 부동산 개발상들이 판매 대금을 빨리 회수하기 위해서 가격 책정을 가속화했기 때문이다.하지만 이런 가속 추진은 건설 중인 면적의 저장량으로 추세가 지속되기 어렵다.
준공 면적이 곧 떨어질 것이다
부동산 프로젝트 건설 주기가 대략 2년인 것을 고려하면 향후 몇 분기에, 현재 침체된 주택 신규 착공과 건설 면적은 준공 면적에 전도되고, 준공 부분의 부동산 공급은 뚜렷하게 긴축될 것이다.비록 현재 현재 부동산 기존 주택 시장은 주로 공급이 수요를 초과하지만, 수요의 자극 정책 및 공급 부분의 완공 면적이 곧 대폭 축소될 것을 고려, 부동산 공급과 수요 형세는 곧 공급이 수요를 따라가지 않는 상황으로 반전되어 부동산 가격에 큰 상승 압력을 가지고 있습니다.
2021년부터 가동되는'택지 집중 공급'정책도 이미 집값 상승의 씨앗을 뿌리고 있다.2021년 중국은 22개 주요 도시 (주로 1, 2 선 대도시)에 대해'토지 집중 공급'정책을 펴면서 이들 도시는 매년 3번만 토지 공급을 집중하고 기타 기간에는 토지를 공급하지 못하도록 했다.이 정책은 원래 땅값과 집값을 억제하려는 것이었어야 했지만 토지 공급의 독점성을 강화함으로써 오히려 땅값과 집값을 상승시켰다.2021년 토지집중공급정책이 출범된후 관련 22개 도시의 주택류용지 거래단가가 뚜렷이 올라 기타 도시의 토지가격과 뚜렷한 괴리가 나타났다.22개 집중공급지 도시의 주택용지 거래단가는 2023년 8월 기준으로 2021년 6월 말 수준에 비해 약 50% 오른 반면 같은 기간 다른 도시의 주택용지 거래단가는 30% 하락해 토지집중공급 정책이 땅값을 끌어올린 효과가 나타난 것이다.
2022년 이래, 부분적 도시의 토지집중공급정책이 다소 완화되였지만 토지집중공급정책의 전반적추세는 여전히 지속되였다.토지집중공급정책이 이미 대도시의 땅값을 뚜렷이 상승시켰을 때 부동산수요자극정책의 작용하에 주택가격은 더욱 쉽게 뚜렷이 상승할수 있다.만약 정책이 계속 당면 궤도를 따라 운행된다면 경제성장의 하행압력은 제거하기 어려울것이며 주택가격은 더욱 심각한 문제로 될것이다.때문에 8월 거시경제의 전기 대비 성장속도가 바닥을 쳤지만 거시정책이 아직 한숨을 돌릴수 있는 시기에 이르지는 못했으며 미래의 도전은 여전히 간고하다.
아이피는 아파트 센트럴 1 층 전체를 임대한다
중환 (中환)의 새로운 상업 랜드마크, 헨더슨 (the henderson)의 a 급 상가, 스위스의 고급 시계 브랜드 오데마스 피게 (audemars piguet)는 이미 1 층 (약 12,000 ft)을 임대했으며 국제 갤러리의 새로운 임대자와 함께 전체 프로젝트의 임대율은 거의 50%에 이른다.
헝디그룹 리자청 (李家慶) 회장은 the henderson이 잇달아 에이피 등 국제 유명 브랜드와 대형 기업의 주목을 받아 홍콩의 새로운 상업 랜드마크로서의 프로젝트의 역할을 공고히 했다고 말했다.
헨더슨 빌딩 (henderson building)의 총 면적이 1.2만 m2에 달하며, 이는 ap 하우스 및 홍콩 사무실로 사용될 것이다.
헨더슨 빌딩은 36 층이며 사무실 면적은 25 층이며 각 층은 12,000에서 15,000 평방 피트이다. 현재 임대율은 거의 50%에 달한다. 크리스티는 4 층을 약 50,000 평방 피트로 임대하고, 칼라일은 1.5 층을 약 20,000 평방 피트로 임대한다.국제 갤러리와 같은 세입자들이 있습니다.
그는"환경, 사회, 기업 지배에 대한 사회적 관심이 높아지자 헨더슨은 esg 파트너 프로그램을 도입하여 소유주, 임차인, 직원들이 esg 목표를 달성하면 무료 커피, 요가 수업과 같은 보상을 받을 수 있도록 했다"고 말했다.프로젝트는 올해 말에 완공되어 내년 중에 합류할 예정이다.
자하 하디드 (zaha hadid)의 홍콩 감독인 킴 유 (kim yue)에 따르면 헨더슨은 4 층 또는 7 층의 중빈 겹유리를 사용하여 1000여 종류의 다양한 곡면 형태의 유리로 만든 4000장의 유리를 사용했다.유리벽 설계에는 강한 태풍에도 견딜 수 있는 강한 인성이 포함되어 있다.
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