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미시경제/중국달러 채권'탈부동산'궈타이쥔안국제 수석경제학자 저우하오
미시경제/중국달러 채권'탈부동산'궈타이쥔안국제 수석경제학자 저우하오
이달 들어 부동산 활성화 정책이 집중적으로 시행됐다. 이달 초 1 선 도시들이'주택 구매 인정, 대출 불인정'을 전면 선언한 데 이어, 적지 않은 2 선 도시들은 한층 더 구매 제한을 전면 취소한다고 발표했다. 광저우 (廣州)도 며칠 전 구매 제한을 취소했다.부동산 정책의 긍정적인 효과가 빈발하는 배경하에, 중국 달러 부채의 4분의 1에 가까운 비중을 차지하는 부동산 채권은 시장으로 하여금 다시 중국 달러 부채의 투자 가치에 관심을 갖게 했다.
올해 들어 부동산 중국계 달러채와 고수익 중국계 달러채가 위험 사건의 영향을 받아 변동이 비교적 크다.8월 하순 부동산 긍정적 정책이 경제 예기의 회복을 뒷받침했다. 그러나 부동산 기업의 계약 이행 위험이 완전히 제거되지 않은 배경에서 시장은 중국 달러 채권, 특히 부동산 중국 달러 채권에 대한 반등이 여전히"반짝"아닐지에 대한 우려가 존재한다.
중국 달러 채권에 대해 말하자면, 수익률은 그 매력과 투자자 집단을 결정한다.중국 기업이 국외에서 발행한 달러 표시 채권으로서, 그 수익률은 중미 두 지역의 경제 환경의 공동 영향을 받는다.
롱 엔드 미국 채권 수익률은 중국 달러 채권 수익률 동향의 기초다.2022년 이래, frb는 통화팽창 압력을 완화시키기 위해 련속 여러차례 대폭 리자률을 올려 련방기금 목표리률을 수십년 최고치로 올렸다.이 영향으로 장기 단기자채 금리도 동반 상승했다.10년 만기 미국 국채 수익률은 이달 중순까지 4.3~4.4%에 거의 근접했고, 아직 정점을 넘지 않은 것으로 보인다.10년 만기 미국 국채 수익률 상승은 미국 달러 자금의 비용 상승을 반영하면서 미국 달러로 표시된 중국 달러 표시 채권 수익률을 끌어올렸다.총체적으로 볼 때 중국 달러 채권 수익률은 2022년 하반기 이후 다소 하락했지만 현재 상승 추세 역시 상대적으로 밝다.
미국 달러채의 장기 금리를 기초로 중국 대륙의 경제 환경 및 발행 주체의 신용 위험 등 요소가 중국 달러 채권의 최종 수익률을 결정한다.투자급 중국 달러 채권과 미국 국채 금리 차이는 중국 경제의 펀더멘털 리스크에 대한 반영이 더 많다.2018년부터 투자급 신용 스프레드는 장기간 150-200포인트 사이를 오르락내리락한다.발행 주체가 중국 경내에 있기 때문에 2020년 신종 전염병 발생 초기와 지난해 전염병 발생이 상대적으로 심각했을 때 금리 격차는 100base 포인트 정도의 비교적 큰 폭으로 상승했지만 전염병 발생이 안정된 후 점차 하락했다.
고수익급 중국달러채권과 미국채권의 금리차는 경제의 기본면에 대한 반영외에 발행주체의 신용위험 등 요소에 대한 고려도 포함시켰다.2021년 하반기부터 부동산 기업 유동성 문제의 교란 때문에 고수익급 중국 달러 채권 수익률 스프레드는 700기준에서 2500기준까지 지속적으로 상승하다가 2022년 11월 부동산 정책 지원'3개 화살'이 가동될 때까지 스프레드는 점차 하락했다.그러나 부동산시장이 여전히 상대적으로 부진하기 때문에 금리차가 1,500 베이스까지 떨어진 후 더 하락하기는 어렵다.
중국 달러 채권 발행시장은 이미 바닥에 도달했을지도 모른다.2023년 8월 중국 달러채권 선도시장 총 발행 규모는 53억 달러로 7월 대비 79.7% 증가했다.9월 1~20일 달러 표시 중국채권 발행규모는 57억 달러로 이미 8월 전체 규모를 넘어섰다.신규 발행 채권 가운데 부동산채는 거의 사라졌다.부동산 중국 달러 프라이드 시장은 2020년에 최고치에 달해 월간 발행규모가 140억 달러에 육박했으나, 부동산 경기 하락과 달러 융자 비용 상승으로 올해 하반기 이후 월간 발행량은 1~2건에 불과하고, 월평균 규모는 4억 달러도 채 안 된다.
과자 빚이 추심을 받다
미리 발행된 채권의 연이은 만기와 신규 발행 규모의 축소와 더불어 중국 달러 채권의 순 발행량은 2022년부터 마이너스로 돌아섰고, 2024년과 2025년에는 만기 규모의 최고치에 이를 것이다.신용위험이 비교적 낮고 만기연장 수요가 없는 일부 기업에 대해서는 중국자금 달러채권 융자를 중단하는 것이 비교적 좋은 선택이라고 할 수 있다.그러나 류동성에 문제가 존재하거나 영업기한을 연장해야 하는 기업들로서는 어떻게 하면 비교적 낮은 원가로 융자를 얻을수 있을가 하는것이 긴요하다.
달러 이율이 높은 중기 시간 차원에서는 큰 확률적 사건이다.년초에 frb 가 련속 큰 폭으로 금리를 올린 배경하에서 시장은 미국의 통화팽창이 신속히 하락하고 frb도 금리인하를 시작할것으로 예기했다.하지만 현재, 점점 더 많은 데이터가 미국 연방준비위원회가"적절한"2% 목표 수준으로 단기간 내에 복귀하기 어렵다는 것을 보여, 미국 연방준비위원회의 금리 인하에 대한 시장의 기대치는 당초 2023년 4분기에서 2024년 중반으로 연기되었다, 심지어"먼 거리"까지.
미 · 중 국채 수익률이 지속적으로 거꾸로 거래되면서 딤섬 빚이'새로운 인기 상품'이 될 것 같다.앞으로 볼 때 인민페 리률은 아직 하행공간이 있고 딸라 리률은 중기내에 큰 확률이 높게 유지되는데 이는 딸라 인민페 수익률의 지속적인 역전 현상이 지속적으로 존재할것이며 심지어 진일보 확대될 가능성이 있다는것을 의미한다.역외 융자 수요가 있는 기업 입장에서는 위안화 표시 이율이 더욱 낮은 딤섬채의 매력이 점차 부각되고 있다.
요약하면, 미 · 중 국채 수익률이 지속적으로 거꾸로 움직이는 배경하에서 중국 달러 채권 규모는 확실한 추세대로 축소될 것이다.일부 해외융자에 필요한 고객의 경우, 과자채는 상대적으로 합리적인 융자원가에 의존하여 중국자본기업의 해외융자의 중요한 도구가 될 것이다.
카이탁의 피트 가격은 9년 6개월 만에 5,392달러로 최저치이다
홍콩의 부동산 시장은 부진하고, 은행은 금리를 인상했고, 개발자들은 전망에 대해 보수적이며, 입찰 의욕이 낮다.지난달 츄엔완 홍콩인의 첫 유찰이 끝난 후, 이번 주 마감된 카이탁 주상복합용지는 총 6개 컨소시엄이 입찰했으며, 신허부동산 (00083) 등 4개 개발자가 참여한 컨소시엄이 총 53억 5 천만 달러를 낙찰받았다. 피트당 바닥가는 5392달러로 9년 6개월 만에 가장 낮은 수준이다.\대공보 기자 임지광
카이탁 2a 구역 주상복합아파트 입찰은 당초 지난주 금요일 마감될 예정이었으나 극단적인 날씨로 월요일까지 연기됐다. 국토부는 총 6건의 입찰서를 접수했으며 입찰자는 모두 홍콩의 유력한 개발자들이었다. 최종적으로 신치, 해외차이나 (00688), 잉준 (00041), 중국부동산 (00127) 컨소시엄으로 구성된 진더청 (king德成) 유한공사가 참여했다.최고가인 53억 5000만 위안에 낙찰하다.
이는 인근 지역의 평균 12%에 해당한다
낙찰가는 시장에서 예상한 45억에서 60억위안 범위였다. 총 주상복합건물을 지을 수 있는 면적으로 피트당 땅값은 5392위안으로 장실 (01113)이 작년 말 피트당 6138원에 투자했던 이웃 주상복합용지보다 9개월 만에 12% 이상 떨어졌다.
자료를 검색한 결과, 카이탁 1i 구역에 있는 3개의 주상복합용지는 2014년 2월 25일에 허가되었으며, 그중 자화국제 (00173) 가 입찰한 2번 용지 (자후이)는 피트당 건물가격이 약 5330원이었다.건호부동산은 1번 땅 (천환)에 매 피트당 5,601원의 땅값을 지불한다.바오리부동산 (00119)은 3번 땅에 피트 당 6,530달러를 투자한다.신치 컨소시엄이 투자한 땅이며, 피트당 건물 지가는 2014년 초 수준으로 돌아갔다.이 컨소시엄의 개발업체중 중해외개발구에서 독자 및 합자 방식으로 여러 토지를 개발한것을 제외한 나머지 3개 개발업체는 모두 처음으로 치덕구에 진출했다.
황융광 (黃永光) 신치 부회장은 카이탁에 투자된 부지는 입지가 우수하고 시설이 완벽하며 교통이 편리해 양질의 주택 프로젝트를 건설할 것이라고 말했다.이 그룹은 홍콩의 미래에 대해 자신감을 가지고 있다.
자재 건설 중소호는 피트 당 가격이 15,000위안부터 시작한다
중원측량사 장경달은 당해 지역은 조항의 요구가 비교적 많기에 지하거리시설 및 여러가지 사회복지시설을 건설해야 할 경우 발전수요에 따라 부동산업자에게 보수적으로 입찰하도록 해야 한다고 인정했다.그는 개발업체가 주로 중소형 주택 단위를 건설할 것으로 믿고 있으며, 프로젝트가 완공된 후 피트당 가격은 약 15,000위안부터 시작할 것으로 예상된다.
미국연합측량사 림자빈 (林子彬) 이사는 최근 부동산시장이 비교적 부진하지만 프로젝트에 관련된 총투자금액이 비교적 크고 발전기간이 비교적 길어 부동산가격이 낮은 것은 이해할 수 있다며 이는 특구정부가 이번에 정한 토지최저가격에서 작년 년말에 비해 일정한 조정을 했음을 반영한다고 말했다.
홍량 컨설팅 및 평가 담당 총경리 장차오추 (張朝楚)는이 항목의 향후 합리적인 피트 가격은 약 1.7만 위안에서 1.8만 위안으로 향후 수년간 부동산시장이 안정적으로 발전하더라도 개발상은 여전히 합리적인 이윤을 얻을 것이라고 말했다.
이번에 거래된 카이탁 주상복합용지는 두 개의 토지로 이루어져 있는데 총 건축 가능한 층면은 약 99.2300m2 이며, 그 중 주거 층면은 최대 85.6200m2 이고, 나머지는 상업 층면이며, 그 중 지하 상업 층면은 최소 86100m2이다.또한, 개발자는 구청을 위해 노인을 위한 이웃 센터, 중증 정신 장애자를 위한 기숙사, 에너지 개발센터, 지역 장애인 지원 센터, 소년원 및 주차 관련 시설 등 복지시설을 건설해야 한다.
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